Πολυμήδη Χούτου
Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός παρουσιάστηκε ως ένα σύγχρονο εργαλείο που θα οδηγούσε την Ελλάδα σε μια νέα εποχή βιώσιμης δόμησης.
Ενεργειακά αποδοτικά κτίρια, αυστηρότερες προδιαγραφές μόνωσης, αξιοποίηση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας και καλύτερη ποιότητα κατασκευών αποτέλεσαν τους βασικούς άξονες της μεταρρύθμισης.
Στην πράξη, όμως, η εφαρμογή του εξελίχθηκε σε μια περίοδο έντονης αβεβαιότητας για την οικοδομή και την αγορά ακινήτων.
Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας στις αρχές του 2025, με την οποία καταργήθηκαν τα μπόνους δόμησης και περιορίστηκαν σημαντικά οι επιτρεπόμενες δομήσιμες επιφάνειες, άλλαξε τα δεδομένα στην αγορά ακινήτων και δημιούργησε αβεβαιότητα σε επενδυτές, μηχανικούς, εργολάβους και ιδιοκτήτες οικοπέδων,
Η εξέλιξη αυτή προκάλεσε επιβράδυνση της οικοδομικής δραστηριότητας, ιδιαίτερα κατά τους πρώτους μήνες του 2025, μέχρι να ολοκληρωθούν οι απαραίτητες νομοθετικές προσαρμογές από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Πολλές συμφωνίες αγοράς οικοπέδων, αντιπαροχές και επενδυτικά σχέδια πάγωσαν, καθώς όλοι περίμεναν να διαπιστώσουν τι πραγματικά μπορούσε πλέον να οικοδομηθεί.
Και ενώ η οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε, οι τιμές των οικοπέδων δεν ακολούθησαν την ίδια πορεία. Αντίθετα, μέσα σε μία δεκαετία οι αξίες τους αυξήθηκαν κατά μέσο όρο σχεδόν 48%, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις 54,34% να καταγράφουν τα οικόπεδα στον Δήμο Αθηναίων.
Στην πίεση αυτή προστίθεται και η άνοδος του κόστους κατασκευής, που εκτιμάται ότι προσεγγίζει το 10% τους τελευταίους μήνες, επηρεαζόμενη και από τις γεωπολιτικές εξελίξεις στη Μέση Ανατολή και τις επιπτώσεις στις διεθνείς μεταφορές. Το αποτέλεσμα είναι η μείωση της απόδοσης πολλών επενδύσεων και η ανάγκη επαναδιαπραγμάτευσης των ποσοστών αντιπαροχής.
Την ίδια στιγμή, η ελληνική αγορά κατοικίας γίνεται ολοένα πιο απρόσιτη για τον μέσο Έλληνα πολίτη. Οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό από τα εισοδήματα, καθιστώντας την απόκτηση πρώτης κατοικίας ιδιαίτερα δύσκολη, ειδικά για τους νέους ανθρώπους που επιδιώκουν να δημιουργήσουν τη δική τους οικογένεια.
Αντίθετα, η ζήτηση για πολυτελείς εξοχικές κατοικίες παραμένει ισχυρή. Σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς, το μεγαλύτερο ποσοστό των συναλλαγών πραγματοποιείται από αγοραστές του εξωτερικού, οι οποίοι προέρχονται κυρίως από χώρες της Κεντρικής Ευρώπης, τις Ηνωμένες Πολιτείες, το Ισραήλ και άλλες ξένες αγορές.
Η Ελλάδα εξακολουθεί να θεωρείται ελκυστικός προορισμός για επενδύσεις σε ακίνητα υψηλής αξίας.
Τα παραπάνω στοιχεία γεννούν ένα εύλογο πολιτικό και κοινωνικό ερώτημα: ποιον εξυπηρετεί τελικά το σημερινό μοντέλο ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων;
Οι διαδοχικές κυβερνήσεις έχουν διαμορφώσει ένα θεσμικό πλαίσιο που ευνοεί περισσότερο τα μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια και λιγότερο τον Έλληνα πολίτη που επιθυμεί να αποκτήσει κατοικία.
Το αποτέλεσμα, σύμφωνα με αυτή την οπτική, είναι ότι η ελληνική γη και η κατοικία μετατρέπονται ολοένα περισσότερο σε επενδυτικό προϊόν, ενώ για μεγάλο μέρος της ελληνικής κοινωνίας η αγορά ενός ακινήτου γίνεται οικονομικά απρόσιτη.
Η πολιτεία θα όφειλε να δίνει προτεραιότητα στη στεγαστική ασφάλεια των πολιτών της, διαμορφώνοντας πολιτικές που θα διευκολύνουν την πρόσβαση των νέων και των οικογενειών σε προσιτή κατοικία και θα προστατεύουν τον κοινωνικό χαρακτήρα της γης.
Ως πολιτική πρόταση, διατυπώνεται επίσης η άποψη ότι ένα διαφορετικό μοντέλο διακυβέρνησης θα μπορούσε να προβλέπει παραχώρηση κρατικής γης και κατοικίας στους πολίτες υπό συγκεκριμένους όρους, όπως η απαγόρευση μεταπώλησης, ενώ οι αλλοδαποί θα μπορούσαν να επισκέπτονται και να απολαμβάνουν τη χώρα ως τουρίστες σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που θα ορίζει η ελληνική νομοθεσία.
Η συζήτηση για τον νέο οικοδομικό κανονισμό δεν αφορά μόνο τετραγωνικά μέτρα και συντελεστές δόμησης. Αφορά το ποιος θα μπορεί να ζει, να εργάζεται και να δημιουργεί οικογένεια στην Ελλάδα.
Η ανάπτυξη αποκτά πραγματικό νόημα μόνο όταν υπηρετεί πρώτα την ελληνική κοινωνία.
Εάν η ελληνική γη και η κατοικία μετατρέπονται σε αγαθά που ολοένα λιγότεροι Έλληνες μπορούν να αποκτήσουν, τότε η οικονομική πρόοδος χάνει το κοινωνικό της περιεχόμενο και η ανάγκη για έναν ουσιαστικό δημόσιο διάλογο γίνεται επιτακτική.
